El autor, notario en ejercicio, ofrece diversos formularios de actas y escrituras de ejecución hipotecaria extrajudicial o notarial, y de la venta forzosa subsiguiente; modelos diferentes según el tipo de bien a ejecutar y con especial atención a los casos en que lo hipotecado sea la vivienda habitual o el establecimiento mercantil. Tales modelos van precedidos de un estudio sistematizado de los procedimientos de ejecución y venta forzosa; análisis dirigido a los profesionales involucrados y especialmente orientado, no tanto a una valoración o críticoa dogmática, como a la exposición ordenada de la legislación aplicable en cada caso, así como de la jurisprudencia al respecto de la Dirección General de los Registros y del Notariado, con una breve resña de más de 400 de sus pronunciamientos acerca de esta modalidad de ejecución hipotecaria, extrídos de Resoluciones dictadas a lo largo de las tres últimas décadas.

Índice del estudio
Primera Parte
RÉGIMEN LEGAL Y JURISPRUDENCIA REGISTRAL
I. LEY APLICABLE............................................................................... 17
I.1. Aplicación preferente de la legislación hipotecaria................. 18
I.2. Aplicación directa de la ley de Enjuiciamiento Civil................ 18
I.3. Aplicación supletoria de la ley de Enjuiciamiento Civil........... 19
I.4. Aplicación de la Ley Notarial al procedimiento de ejecución. 20
I.5. Ejecución por convenio............................................................. 21
II. CONCLUSIÓN GENERAL SOBRE LA LEY APLICABLE............. 23
III. ADVERTENCIAS NOTARIALES..................................................... 24
Segunda Parte
PRESUPUESTOS DEL PROCEDIMIENTO
ESPECIALIDADES Y OBSTÁCULOS A SU CONSTITUCIÓN O CONTINUIDAD
IV. BASE REGISTRAL DEL PROCEDIMIENTO................................. 27
IV.1. Hipoteca inscrita....................................................................... 27
IV.2. Ejecución en los términos que consten inscritos.................... 27
V. LEGITIMACIÓN PROCESAL ACTIVA........................................... 29
VI. LEGITIMACIÓN PROCESAL PASIVA............................................ 30
VII. ESPECIALIDADES POR RAZÓN DEL TIPO DE HIPOTECA QUE SE EJECUTA............................................................................ 32
VII.1. Hipoteca sobre la vivienda habitual....................................... 32
VII.2. Hipoteca inversa...................................................................... 33
VII.3. Hipoteca ampliada.................................................................. 34
VII.4. Hipoteca con distribución de la responsabilidad entre varias fincas (o derechos).................................................... 35
VII.5. Con acreedor plural................................................................ 36
VIII. ESPECIALIDADES POR RAZÓN DEL OBJETO............................ 37
VIII.1. Vivienda habitual................................................................... 37
VIII.1.1. ¿De quién?... ¿hipotecante no deudor?, ¿tercer poseedor?, ¿cualquier persona?............................. 38
VIII.1.2. Acreditación............................................................ 42
VIII.2. Hipoteca sobre fincas que incluyen accesiones o mejoras a las que no se extiende la garantía.................................... 45
VIII.3. Establecimiento mercantil..................................................... 47
VIII.4. Bienes muebles....................................................................... 50
VIII.4.1. El problema de la posesión..................................... 50
8 Índice
VIII.4.2. Bienes muebles y derechos ajenos a la hipoteca.... 53
VIII.4.3. Regulación especial a este respecto de la hipoteca
mobiliaria.............................................................. 54
IX. EJECUCIÓN SOBRE FINCA O DERECHO CUYA TRANSMISIÓN
ESTÁ SUJETA A AUTORIZACIÓN....................................... 57
X. EJECUCIÓN SOBRE UNA PLURALIDAD DE FINCAS................ 58
X.1. Hipoteca sobre varias fincas (o derechos), sin distribución
de responsabilidad.................................................................. 62
XI. HIPOTECAS QUE NO PUEDEN SER EJECUTADAS EXTRAJUDICIALMENTE.................................................................................
65
XI.1. Anticresis: que no es una hipoteca, pero que se realiza
como ella.................................................................................. 65
XI.2. No inscrita o que se pretende ejecutar en condiciones distintas
a las inscritas................................................................... 65
XI.3. Hipoteca cancelada en el Registro......................................... 65
XI.4. Hipoteca extinguida por recaer sobre un bien mueble que
se ha perdido o que ha adquirido la condición de inalienable.........................................................................................
65
XI.5. Hipoteca cuya ejecución esté suspendida por decisión judicial.........................................................................................
66
XI.6. Hipoteca en garantía de préstamos o créditos que contengan
cláusulas abusivas que, por apreciación judicial, sean
fundamento de la ejecución................................................... 66
XI.7. Hipoteca a favor de Hacienda: para las que existe un procedimiento
específico, no notarial............................................. 66
XI.8. Hipoteca naval......................................................................... 66
XI.9. En garantía de obligaciones indeterminadas......................... 67
XI.9.1. En garantía de cuenta corriente e hipoteca de
máximo a favor de entidades financieras............... 67
XI.9.2. Hipoteca en garantía de obligaciones futuras o
que garantizan indemnizaciones o responsabilidades
económicas pendientes de determinar, en
su nacimiento o en su cuantía................................ 68
XI.10. Sobre fincas cuya realidad física ha sido alterada.................. 68
XI.11. Hipoteca en garantía de un préstamo o crédito que se
amortiza a plazos y en el que no se ha acumulado un número
suficiente de incumplimientos parciales........................... 71
XII. SUSPENSIÓN DEL PROCEDIMIENTO......................................... 72
XII.1. A instancia del acreedor......................................................... 72
XII.2. Supuestos previstos en el Reglamento Hipotecario............. 73
XII.3. Supuestos de suspensión de la hipoteca inmobiliaria no
previstos en el Reglamento Hipotecario................................ 75
XII.3.1. Cancelación de la hipoteca que no se presenta en
el Registro o hasta tanto así se haga.......................... 75
XII.3.2. Derecho de excusión de los bienes del deudor........ 76
Índice 9
XII.3.3. Concurso del deudor................................................. 77
XII.3.3.1. Reanudación del expediente suspendido
por la declaración de concurso del deudor..............................................................
80
XII.3.3.2. Acuerdos de refinanciación y extrajudicial
de pagos, y solicitud de adhesiones
al convenio................................................. 82
XII.4. Cláusulas abusivas................................................................ 86
XIII. NORMAS ESPECIALES DE SUSPENSIÓN DE LA EJECUCIÓN
EXTRAJUDICIAL DE LA HIPOTECA MOBILIARIA.................... 87
XIV. CAUSAS QUE NO PROVOCAN LA SUSPENSIÓN DEL PROCEDIMIENTO.......................................................................................
90
XIV.1. Tercería de dominio (excepto en el caso de la hipoteca
mobiliaria)............................................................................. 90
XIV.2. Pluspetición........................................................................... 91
XIV.3. Prescripción de la acción hipotecaria................................. 91
XIV.4. Inexistencia de un mandatario para que otorgue la escritura
de venta.......................................................................... 92
XIV.5. Muerte del deudor o tercer poseedor................................. 93
XIV.5. Otras causas........................................................................... 93
XV. CIERRE DEFINITIVO O REANUDACIÓN DEL ACTA, EN
CASO DE SUSPENSIÓN.................................................................. 94
XVI. PRESENCIA DE CLÁUSULAS ABUSIVAS...................................... 95
XVI.1. Apreciación........................................................................... 95
XVI.2. Consecuencias operativas en el procedimiento notarial.... 100
Tercera Parte
CONSTITUCIÓN DE LOS AUTOS
XVII. REQUERIMIENTO INICIAL........................................................... 103
XVII.1. Competencia notarial........................................................ 103
XVII.1.1. Apreciación de oficio de la propia competencia
y declaración en el documento.......... 103
XVII.1.2. Especialidad de la hipoteca mobiliaria.......... 103
XVII.2. Capacidad del acreedor. Supuesto especial de concurso
del acreedor....................................................................... 104
XVII.3. Asistencia jurídica.............................................................. 105
XVIII. ADVERTENCIAS Y NOTIFICACIONES NOTARIALES AL
ACREEDOR...................................................................................... 105
XIX. SUGERENCIAS DEL NOTARIO AL ACREEDOR, PARA FACILITAR
LA EJECUCIÓN....................................................................... 106
XX. LEGITIMACIÓN PASIVA................................................................. 110
XX.1. Varios deudores...................................................................... 110
10 Índice
XX.2. Conveniencia de requerir de pago al hipotecante no deudor
o al tercer poseedor......................................................... 110
XX.3. Arrendatarios y ocupantes..................................................... 110
XXI. DETERMINACIÓN POR EL ACREEDOR DE LA HIPOTECA O
LA FINCA QUE EJECUTA............................................................... 113
XXII. DETERMINACIÓN POR EL ACREEDOR DE LA PARTE DE LA
DEUDA QUE DEMANDA................................................................ 114
XXII.1. La totalidad, declarando el vencimiento anticipado....... 114
XXIII. DOCUMENTACIÓN EJECUTIVA................................................... 118
XXIII.1. La problemática al respecto de las copias autorizadas
electrónicas........................................................................ 120
XXIV. FORMATO DOCUMENTAL............................................................ 121
XXV. MOMENTO DE LA PROTOCOLIZACIÓN................................... 121
XXVI. DOCUMENTO FEHACIENTE DE LIQUIDACIÓN...................... 122
XXVI.1. Régimen general de determinación................................ 123
XXVI.2. Régimen especial del pacto de anatocismo.................... 129
XXVI.3. Cálculo especial de los intereses de demora, en especial,
en caso de vivienda habitual y de deudor en el
umbral de exclusión social............................................... 131
XXVI.4. Consideraciones propias sobre la fijación de saldo........... 132
XXVII. AUSENCIA DE OBSTÁCULOS PARA LA EJECUCIÓN................ 137
XXVIII. CERTIFICACIÓN REGISTRAL DE DOMINIO Y CARGAS........... 142
XXVIII.1. Omisión en la certificación registral de los domicilios
de notificaciones y requerimientos que constan inscritos................................................................................
144
XXVIII.2. Vigencia de la certificación........................................... 145
Cuarta parte
TRÁMITES ESENCIALES: REQUERIMIENTOS, NOTIFICACIONES Y
COMPARECENCIAS
XXIX. REQUERIMIENTO DE PAGO......................................................... 147
XXIX.1. Momento............................................................................. 147
XXIX.2. Destinatarios........................................................................ 148
XXIX.3. Conveniencia de requerir también de pago al hipotecante
no deudor o al tercer poseedor.............................. 152
XXIX.3.1. Figuras afines a la del tercer poseedor, según
la jurisprudencia de la Dirección General de
los Registros y del Notariado............................ 158
XXIX.4. Requisitos procedimentales................................................ 160
XXIX.4.1. Cómputo de plazos........................................... 166
XXIX.5. Lugar.................................................................................... 167
XXIX.5.1. Domicilio alterado o insuficientemente identificado...............................................................
173
Índice 11
XXX. SANACIÓN DE NOTIFICACIONES IRREGULARES.............. 175
XXXI. NOTIFICACIÓN INFRUCTUOSA AL DEUDOR..................... 177
XXXII. ADVERTENCIAS Y NOTIFICACIONES NOTARIALES AL
DEUDOR..................................................................................... 178
XXXII.1. Derechos del deudor sin recursos.............................. 180
XXXII.2. Comparecencia del deudor........................................ 181
XXXIII. NOTIFICACIÓN DEL PROCEDIMIENTO AL HIPOTECANTE
NO DEUDOR O AL TERCER POSEEDOR......................... 183
XXXIII.1. Comparecencia del hipotecante no deudor o del
tercer poseedor. Asistencia jurídica gratuita........... 184
XXXIV. NOTIFICACIÓN DEL PROCEDIMIENTO A TITULARES
DE CARGAS POSTERIORES..................................................... 184
XXXV. NOTIFICACIÓN EDICTAL AL TERCER POSEEDOR O HIPOTECANTE
NO DEUDOR Y A LOS TITULARES DE CARGAS
POSTERIORES................................................................... 187
XXXVI. NOTIFICACIÓN AL TERCER POSEEDOR O TITULARES
DE CARGAS QUE ADQUIEREN CON POSTERIORIDAD A
LA CERTIFICACIÓN REGISTRAL............................................ 188
XXXVII. COMPARECENCIA DE TERCEROS INTERESADOS............. 189
XXXVIII. NOTIFICACIÓN A ARRENDATARIOS Y OCUPANTES DE
HECHO........................................................................................ 190
XXXIX. NOTIFICACIÓN AL ARRENDADOR DEL ESTABLECIMIENTO
MERCANTIL HIPOTECADO.................................... 190
XL. PAGO DE LA DEUDA................................................................. 191
XL.1. Por el deudor, que paga toda o parte de la deuda.......... 191
XL.1.1. Eventual desistimiento del ejecutante, en caso
de pago parcial.................................................... 193
XL.1.2. Consecuencias del pago que hace el deudor.... 193
XL.2. Por el deudor nominal, que ha vendido la finca, con
descuento de la deuda o con subrogación del adquirente
que no ha sido aceptada por el acreedor.............. 194
XL.3. Pago por el tercer poseedor............................................. 195
XL.4. Pago por titulares de cargas posteriores.......................... 196
XLI. PAGO PARCIAL POR HIPOTECANTE NO DEUDOR O
TERCER POSEEDOR, POR TITULAR DE CARGAS POSTERIORES
U OTRO TERCERO.................................................... 198
Quinta Parte
SUBASTA
XLII. SUBASTA ESPECÍFICA: ÚNICA Y ELECTRÓNICA................ 199
XLII.1. Subasta por lotes........................................................... 200
XLII.2. Plazo para iniciarla........................................................ 200
XLII.3. Tipo........................................................................................ 201
12 Índice
XLII.4. Consignaciones previas......................................................... 207
XLII.5. Periodo de celebración......................................................... 208
XLII.6. Publicidad.............................................................................. 209
XLII.6.1. Antelación con que se publica............................. 209
XLII.6.2. Lugares en que se publica.................................... 210
XLIII. CONTENIDO DE LOS EDICTOS................................................... 210
XLIII.1. Información adicional sobre el bien a subastar................ 213
XLIV. COMUNICACIÓN DE LA FECHA DE LA SUBASTA AL DUEÑO
DEL BIEN Y TERCEROS INTERESADOS............................... 215
XLV. VISITAS A LA VIVIENDA, CONSENTIDAS POR EL DEUDOR... 216
XLVI. DESARROLLO: SUBASTA ELECTRÓNICA.................................. 216
XLVII. DERECHO DEL DEUDOR A SUSPENDER LA SUBASTA, DANDO
POR TERMINADO EL PROCEDIMIENTO, POR PAGO, EN
CUALQUIER MOMENTO............................................................... 219
XLVIII. DERECHO DEL ACREEDOR A PARTICIPAR EN LA SUBASTA.. 219
XLIX. REMATE, APROBACIÓN Y ADJUDICACIÓN............................... 221
XLIX.1. Subasta de varios bienes. Subasta de bienes no ejecutados.......................................................................................
223
L. APROBACIÓN DE LA POSTURA, AUNQUE NO ALCANCE
LOS MÍNIMOS LEGALES SOBRE EL TIPO.................................. 223
LI. SOLICITUD DE TESTIMONIO DE LA APROBACIÓN DEL REMATE,
PARA PODER HIPOTECAR EL DERECHO DERIVADO. 224
LII. SUBASTA SIN POSTOR................................................................... 225
LII.1. Aplicación a la subasta sin postor de los casos de subasta
de varios bienes y de bienes no ejecutados...................... 227
LIII. MEJORA DE PUJAS.......................................................................... 228
LIV. SUBASTILLA.................................................................................... 229
LV. DEVOLUCIÓN O RESERVA DE CANTIDADES CONSIGNADAS....................................................................................................
231
LVI. PAGO DEL RESTO DE LA PUJA.................................................... 232
LVI.1. Lugar del pago.................................................................... 233
LVI.2. Derecho del acreedor a deducir el importe de la deuda..........................................................................................
234
LVII. ADJUDICACIÓN A REMATANTES SUBSIGUIENTES................. 235
LVIII. DERECHOS DEL ARRENDADOR O TERCER POSEEDOR, EN
CASO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA DEL ESTABLECIMIENTO
MERCANTIL.............................................................................. 236
LIX. QUIEBRA DE LA SUBASTA............................................................ 237
LX. REPRODUCCIÓN DE LA SUBASTA.............................................. 239
LXI. SANCIÓN ESPECIAL AL ACREEDOR QUE PROVOCA LA
QUIEBRA DE LA SUBASTA............................................................ 239
LXII. CESIÓN DE REMATE A TERCERO................................................ 240
Índice 13
Sexta Parte
LIQUIDACIÓN DEL PROCEDIMIENTO
LXIII. LIQUIDACIÓN DEL PROCEDIMIENTO POR EL NOTARIO..... 241
LXIII.1. ¿Procede liquidar, además de los gastos, las costas del
procedimiento?................................................................. 246
LXIII.2. Limitación de costas por tratarse de la vivienda habitual.....................................................................................
249
LXIII.3. Limitación de costas por pago parcial............................. 250
LXIV. PAGO AL ACREEDOR..................................................................... 250
LXV. CERTIFICACIÓN NOTARIAL DE DEUDA SUBSISTENTE......... 251
LXVI. SOBRANTE....................................................................................... 252
LXVI.1. Importe............................................................................... 253
LXVI.2. Destinatarios....................................................................... 254
LXVII. EMBARGO O RETENCIÓN DEL PAGO........................................ 258
Séptima Parte
FINALIZACIÓN
LXVIII. FINALIZACIÓN DEL PROCEDIMIENTO SIN RESULTADO...... 261
LXIX. REITERACIÓN DE LA SUBASTA FALLIDA.................................. 263
LXX. PROTOCOLIZACIÓN DE LO ACTUADO.................................... 264
Octava Parte
VENTA EXTRAJUDICIAL
LXXI. OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA............................ 265
LXXI.1. Cancelación de la hipoteca ejecutada y cargas posteriores......................................................................................
268
LXXI.2. Subrogación en cargas preferentes................................. 269
LXXI.3. Retracto arrendaticio....................................................... 270
LXXI.4. Contenido mínimo de la escritura, en caso de bienes
inmuebles.......................................................................... 271
LXXII. ESPECIALIDADES DE LA HIPOTECA MOBILIARIA.................. 275
MODELO DE ACTA
DE VENTA EXTRAJUDICIAL NOTARIAL DE LA VIVIENDA HABITUAL
HIPOTECADA
Acta de ejecución extrajudicial de hipoteca................................................. 281
Modelo de escritura de venta......................................................................... 347
Escritura de venta extrajudicial de la vivienda habitual hipotecada........... 347
14 Índice
MODELO DE ACTA
DE VENTA EXTRAJUDICIAL NOTARIAL DE FINCA HIPOTECADA
QUE NO ES LA VIVIENDA HABITUAL
Acta de ejecución extrajudicial de hipoteca................................................. 357
Modelo de escritura de venta de finca hipotecada que no es la vivienda
habitual...................................................................................................... 420
Escritura de venta extrajudicial del bien ejecutado (que no es la vivienda
habitual).................................................................................................... 420
MODELO DE ACTA
DE VENTA EXTRAJUDICIAL NOTARIAL DEL ESTABLECIMIENTO
MERCANTIL HIPOTECADO
Acta de ejecución extrajudicial de hipoteca mobiliaria sobre el establecimiento
mercantil...................................................................................... 429
Modelo de escritura de *traspaso *arrendamiento por ejecución del establecimiento
mercantil hipotecado.......................................................... 489
Escritura de *traspaso *constitución de arrendamiento, por ejecución
extrajudicial del establecimiento mercantil hipotecado........................ 489
MODELO DE ACTA
DE VENTA EXTRAJUDICIAL NOTARIAL DEL BIEN MUEBLE
HIPOTECADO
Acta de ejecución extrajudicial de hipoteca mobiliaria............................... 499
Modelo de escritura de venta extrajudicial por ejecución del bien mueble
hipotecado................................................................................................. 553
Escritura de venta extrajudicial por ejecución del bien mueble hipotecado.......................................................................................................
553





















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