En un momento histórico condicionado por el problema de la vivienda, una opción a valorar es la sobreelevación, no desordenada, sino prudente y reglada, de las actuales construcciones.

Superando el abuso que en los primeros años del desarrollismo supuso la injustificada y hoy día ya decaída reserva gratuita del derecho a hacerlo, que retenía para sí el promotor de los nuevos edificios de pisos, con riesgo de su estructura y en perjuicio de sus vecinos, el autor propone la recuperación habitual de ese derecho, pero extendiéndolo a los copropietarios, y especialmente en zonas de baja densidad, de las nuevas barriadas y de las afueras de la ciudad, acogiendo a las nuevas generaciones, mediante la ampliación de las viviendas unifamiliares.

En particular y en el ámbito notarial, el libro contiene un exhaustivo análisis de la jurisprudencia de la Dirección General de los Registros y del Notariado -hoy, de Seguridad Jurídica y Fe Pública-, con fórmulas con las que cumplir sus exigencias, pero también completando y mejorando el contenido del derecho, permitiendo a la comunidad de propietarios vigilar su ejercicio.

Introducción

Introducción e hipótesis de trabajo
Terminología
Por sí o por otro
Derecho por accesión
Planteamiento terminológico
Conclusiones propias
Índice del estudio


Capítulo I. La doble cara del derecho de vuelo



Capítulo II. Tipicidad del derecho de sobre o sub edificación

Inscripción del derecho de vuelo, típico o atípico
Conclusiones


Capítulo III. La anatomía de la voluntad
Introducción
Autonomía de la voluntad
El valor práctico de la inscripción registral, en la existencia y la circulación jurídica de los derechos reales. La doctrina de la Dirección General. La función del notario
De la autonomía de la voluntad a la interpretación restrictiva y práctica expulsión del Registro de la Propiedad de ciertas pretensiones de los usuarios
Doctrina de la Dirección General
Autonomía de la voluntad de los juristas

Capítulo IV. El problema de la analogía
Conclusiones aplicables al derecho de vuelo

Capítulo V. Supuestos excluidos y supuestos añadidos
Reglas de exclusión (de la Dirección General) y casos añadibles (según mis propuestas) de los distintos supuestos del derecho de vuelo
1.1. Supuestos excluidos (sin una verdadera razón) en distintas resoluciones de la Dirección General
A) El derecho de sobre o sub edificación no puede ser constituido a favor de quien ya es el dueño del suelo
B) El de sobre o sub edificación es un derecho de carácter siempre urbano
C) El derecho de sobre o sub edificación obliga a que la nueva planta construida se integre en un régimen de propiedad horizontal
D) El derecho no se puede constituir directamente sobre la rasante del terreno
E) Derecho de sobre o sub edificación en el que la construcción se realiza sobre un elemento común de la propiedad horizontal
F) El derecho de vuelo no puede ser elemento privativo ni finca registral independiente
G) En el ámbito de la propiedad horizontal no hay derecho de accesión
Supuestos no contemplados en las resoluciones de la Dirección General y que, sin embargo, bien podrían ser añadidos
2.1. Derecho de sobre o sub edificación que no emana del propietario del suelo

2.2. Derecho de sobre o sub edificación referido a un edificio en comunidad de bienes

Supuestos a evitar3.1. El caso en el que la nueva construcción será parte del edificio colindante, en una propiedad horizontal distinta3.2. Y también el derecho de vuelo constituido sobre una capa o estrato jurídico del terreno, que se desgaja del suelo
Capítulo VI. La cuestión de plazo

Desde el respeto a la autonomía de la voluntad
Desde la tipicidad del derecho de vuelo
Desde el ejercicio de la interpretación , como técnica jurídica que reclama para sí la Dirección General
Análisis socio-económico del problema del plazo
Conclusiones generales
Efectiva ejecución del derecho. Distintos plazos a concretar
Plazo máximo admisible
Plazo de la formalización de la construcción y de la consiguiente alteración del conjunto
Soluciones prácticas para cuando el derecho está inscrito sin fijación de un plazo


Capítulo VII. Causa del negocio
Motivos para constituir el derecho. Situaciones en que interesa constituir el derecho de vuelo
Los motivos para restringir el derecho de vuelo que se reserva el promotor ..239
La colaboración de la ley y la que corresponde al notario en esa restricción ..244
El favorecimiento de la reserva a favor de los copropietarios de una propiedad horizontal tumbada
Causa de la extinción del derecho de vuelo

Capítulo VIII. Atribución de cuotas al derecho y a la edificación resultante
La sobre elevación no cambia la cuota
Momento en que fijar la cuota. Cuotas vacantes

Capítulo IX. El derecho de vuelo y la extensión objetiva de la hipoteca
La hipoteca de una finca gravada con un derecho de vuelo y la hipoteca separada del propio derecho de vuelo
La ejecución de la hipoteca sobre el derecho de vuelo o sobre el dominio gravado con ese derecho

Capítulo X. Extinción de un derecho de sobre o sub edificación ya inscrito. Cancelación del asiento que lo recoge
Extinción por renuncia, mediando una contraprestación
Extinción por incumplimiento de condiciones
Extinción por destrucción del edificio sobre el que se constituye el derecho
Extinción del derecho por confusión de titularidades
Decaimiento del derecho de vuelo por la inviabilidad física y técnica de la edificación prevista


Capítulo XI. Modelos inspirados en el relato de hechos de las resoluciones

Reserva del derecho de vuelo que hace el promotor:
Derecho de vuelo cuyo resultado no queda integrado en una propiedad horizontal:
Derecho de vuelo constituido directamente sobre el solar, pero sujeto a condición de que se construya una planta baja:
Modelo genérico de constitución de derecho de vuelo (con restricciones derivadas de una sentencia que limita ciertas facultades anteriores):
Supuesto especial, en el que la planta a construir se integra en un edificio colindante:
Derecho de vuelo para todos los propietarios cuyas viviendas reúnan ciertas condiciones objetivas:
Derecho de vuelo inmerso en un pacto de predivisión:
Plazo máximo de vigencia del derecho de vuelo, en su fase expectante (además de lo que figura en los ejemplos de otros apartados):
Fijación de las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento:
Reglas para la construcción:


Anexo. Legislación aplicable

Conceptos
Código Civil
Ley de Montes de 1957
Ley de Montes de 2003
Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra (Texto actualizado a 2022)
Ley de Minas
Ley del Suelo 2015
Duración y extinción
Código Civil
Ley del Suelo
Ley de Montes (de 1957 derogada)
Inscripción
Código Civil
Ley Hipotecaria
Reglamento Hipotecario
Ley de Propiedad Horizontal (1999)
Normativa sobre plazo
Código Civil
Ley de Arrendamientos Históricos
Ley arrendamientos históricos valencianos (1986)