En un mundo globalizado es una realidad de creciente importancia la constitución, adquisición y enajenación de derechos reales sobre inmuebles situados en España realizados por extranjeros. Este tipo de contratos presentan una problemática particular fundamentalmente derivada de la posible incidencia de normas de legislaciones extranjeras. El presente trabajo pretende abordar dicha problemática desde una perspectiva fundamentalmente práctica resultado de la experiencia profesional de su autor, con abundantes citas a la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública). En primer lugar, se hace un análisis de las normas de derecho internacional privado que determinan, en ocasiones, la aplicación de la normativa extranjera al contrato, capacidad de los contratantes, régimen matrimonial o poderes de representación. A continuación, se plantean los problemas formales y sustantivos derivados de la aplicación de la ley extranjera con especial mención a las cuestiones derivadas de la aportación de documentos extranjeros. Por último, se hace una referencia a las especialidades, normalmente de orden administrativo y fiscal, que establece la legislación española cuando alguno de los contratantes es extranjero o no residente.

I. PLANTEAMIENTO

II. ESPECIALIDADES EN LA FUNCIÓN NOTARIAL CUANDO EXISTE ALGÚN OTORGANTE EXTRANJERO

A) Prueba del derecho extranjero

B) Identificación

C) Idioma

D) Documentos extranjeros

E) Actuaciones extranotariales

III. RÉGIMEN JURÍDICO DE LA CONTRATACIÓN INMOBILIARIA POR EXTRANJEROS

A) Presupuesto: reconocimiento de la libertad civil de los extranjeros en España

B) Determinación de la ley aplicable: la aplicación del derecho extranjero

IV. PARTICULARIDADES DERIVADAS DE NORMAS ESPAÑOLAS APLICABLES A LA CONTRATACIÓN DE EXTRANJEROS

A) Exigencia de NIF

B) Obligaciones administrativas: la declaración de inversión o desinversión extranjera

C) Especialidades fiscales

D) La Ley 5/2019 y la consideración como préstamo en moneda extranjera a todo préstamo hecho a no residente

E) Obligaciones en materia de prevención de blanqueo de capitales